Gefällt mir - Klicken Sie auf diesen Link, um diese Seite zu Ihren Lesezeichen hinzuzufügen Share - Klicken Sie auf diesen Link, um diese Seite über E-Mail oder Social Media zu teilen Diese Seite drucken Diese Seite drucken Like-Kind Austausch unter IRC Code Section 1031 FS-2008-18, Februar 2008 WASHINGTON 8212 Immer wenn Sie Geschäfts - oder Investitionsliegenschaften verkaufen und einen Gewinn erzielen, müssen Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs in der Regel Steuern auf den Gewinn zahlen. IRC Section 1031 bietet eine Ausnahme und ermöglicht es Ihnen, die Zahlung der Steuer auf den Gewinn zu verschieben, wenn Sie die Erlöse in ähnlicher Eigenschaft als Teil einer qualifizierenden Gleichartigen Tausch reinvestieren. Gewinne, die in einem gleichartigen Umtausch gemäß IRC Section 1031 zurückgestellt werden, sind steuerbegünstigt, aber nicht steuerfrei. Der Austausch kann wie-Art-Eigenschaft enthalten exklusiv oder es kann wie-Art-Eigenschaft zusammen mit Bargeld, Verbindlichkeiten und Eigentum, die nicht wie-Art sind. Wenn Sie Bargeld, Entlastung von Schulden oder Eigentum, das nicht wie-kind ist, jedoch, können Sie einen steuerpflichtigen Gewinn im Jahr der Börse auslösen. Es kann sowohl verzögerte als auch anerkannte Gewinne in der gleichen Transaktion geben, wenn ein Steuerpflichtiger für eine ähnliche Eigenschaft mit geringerem Wert austauscht. Dieses Merkblatt, das 21. in der Steuer-Gap-Serie, bietet zusätzliche Leitlinien für die Steuerzahler in Bezug auf die Regeln und Vorschriften für aufgeschobenen gleichartigen Börsen. Wer für die Börse von Exchange 1031 berechtigt ist, kann Inhaber eines Investment - und Betriebsvermögens für einen Abschnitt 1031 Stundung qualifizieren. Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften, Kapitalgesellschaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Treuhänder und jede andere steuerpflichtige Einrichtung können einen Geschäftsaustausch oder Anlageliegenschaften für geschäftliche oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nach § 1031 gründen A Section 1031 Exchange Um eine Section 1031-Börse zu schaffen, muss ein Austausch von Eigenschaften stattfinden.160 Die einfachste Art von Section 1031 Exchange ist ein gleichzeitiger Swap von einer Eigenschaft für eine andere.160 Deferred Austausch sind komplexer, aber ermöglichen Flexibilität.160 Sie erlauben Sie haben die Möglichkeit, Eigentum zu veräußern und nachträglich eine oder mehrere ähnliche Sachwerte zu erwerben.160 Um sich als Section 1031 austauschen zu können, muss eine aufgeschobene Börse von dem Fall unterscheiden, dass ein Steuerpflichtiger einfach eine Immobilie verkauft und den Erlös zum Kauf eines anderen verwendet (Was eine steuerpflichtige Transaktion ist) .160 Vielmehr müssen in einer abgegrenzten Börse die Veräußerung der abgetretenen Vermögensgegenstände und der Erwerb der Ersetzungseigenschaft gegenseitig abhängige Teile einer integrierten Transaktion sein, die einen Vermögensaustausch darstellen.160 Steuerpflichtige, die an abgegrenzten Börsen handeln Verwenden in der Regel Austauschvermittler im Rahmen von Börsenvereinbarungen gemäß den Regeln der Einkommensteuerverordnung. Eine umgekehrte Börse ist etwas komplizierter als eine abgegrenzte Börse.160 Hierbei handelt es sich um den Erwerb von Ersetzungseigentum durch einen Tauschunternehmer, mit dem er nicht länger als 180 Tage geparkt wird.160 Während dieser Parkzeit verfügt der Steuerpflichtige über sein aufgegebenes Vermögen Um den Austausch zu beenden. Welche Eigenschaft für einen Like-Kind-Austausch geeignet ist Sowohl die abgetretene Immobilie, die Sie verkaufen, als auch die ersetzte Ersatzimmobilie müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen.160 Beide Eigenschaften müssen für den Handel oder die Wirtschaft oder für Investitionen gehalten werden.160160 Immobilien, die hauptsächlich für den persönlichen Gebrauch verwendet werden , Wie ein Hauptwohnsitz oder ein zweites Zuhause oder Ferienhaus, nicht für gleichartige Austauschbehandlung qualifizieren. Beide Eigenschaften müssen ähnlich genug sein, um als Gleichartigkeit zu qualifizieren.160 Gleichartige Eigenschaft ist Eigentum der gleichen Art, Charakter oder Klasse.160 Qualität oder Qualität spielt keine Rolle. Die meisten Immobilien werden wie-Art zu anderen Immobilien.160 Zum Beispiel ist Immobilien, die mit einem Wohnungsmiete Haus ist ähnlich-Art zu leerem Land.160 Eine Ausnahme für Immobilien ist, dass Eigentum innerhalb der Vereinigten Staaten nicht ist Wie-Art zu Eigentum außerhalb der Vereinigten Staaten.160 Auch Verbesserungen, die ohne Land vermittelt werden, sind nicht von gleicher Art zu landen. Immobilien und persönliches Eigentum können beide als Tauschobjekte nach Abschnitt 1031 qualifizieren, aber Immobilien können niemals wie eine Art persönliches Eigentum sein. In persönlichen Vermögensvermittlungen sind die Vorschriften, die sich als gleichartig erweisen, restriktiver als die realen Bestimmungen.160 Beispielsweise sind 160 Autos nicht wie Lkw-artig.160 Schließlich sind bestimmte Arten von Immobilien spezifisch Ausgeschlossen. § 1031 gilt nicht für den Umtausch von: Inventory160 oder Aktien im Handel Aktien, Anleihen oder Notes Andere Wertpapiere oder Schuldverschreibungen Certificates of Trust Was sind die Fristen für die Vollendung einer Section 1031 Deferred Like-Kind Exchange Während eine gleichartige Austausch nicht haben Zu einem gleichzeitigen Tausch von Eigenschaften, müssen Sie zwei Fristen erfüllen oder der gesamte Gewinn wird steuerpflichtig sein.160 Diese Grenzen können nicht für irgendwelche Umstände oder Härten ausgedehnt werden, außer im Falle von präsidentiell deklarierten Katastrophen.160 Die erste Grenze ist, dass Sie haben 45 Tage ab dem Datum, an dem Sie die aufgegebene Immobilie verkaufen, um potenzielle Ersatzobjekte zu identifizieren.160 Die Identifizierung muss schriftlich erfolgen, von Ihnen unterzeichnet und an eine an der Börse beteiligte Person wie der Verkäufer der ersetzten Immobilie oder der qualifizierte Vermittler ausgeliefert werden.160 So ist eine Mitteilung an Ihren Rechtsanwalt, Immobilienmakler, Wirtschaftsprüfer oder ähnliche Personen, die als Ihr Bevollmächtigter fungieren, nicht ausreichend.160 Die Ersetzungseigenschaften müssen in der Schriftform eindeutig beschrieben werden.160 Im Falle von Immobilien bedeutet dies eine Rechtsbezeichnung, eine Straßennummer Oder unterscheidbaren Namen. Befolgen Sie die IRS-Richtlinien für die maximale Anzahl und den Wert der Eigenschaften, die identifiziert werden können.160 Die zweite Grenze ist, dass die Ersatzeigenschaft empfangen werden muss und die Börse spätestens 180 Tage nach dem Verkauf der ausgetauschten Immobilie oder dem Fälligkeitsdatum Mit Verlängerungen) der Ertragsteuererklärung für das Steuerjahr, in dem die aufgegebene Immobilie verkauft wurde, je nachdem, welcher Zeitpunkt früher liegt. Die erhaltene Ersatzeigenschaft muss im Wesentlichen dieselbe sein wie die innerhalb der oben beschriebenen 45-Tage-Grenze identifizierte Eigenschaft. Gibt es Einschränkungen für aufgeschobene und umgekehrte Börsen Es ist wichtig zu wissen, dass die Übernahme von Barmitteln oder anderen Erlösen, bevor die Börse abgeschlossen ist, die gesamte Transaktion von gleichartiger Börsenbehandlung disqualifizieren und alle Gewinne sofort steuerpflichtig machen können. Wenn Bargeld oder andere Erträge, die nicht gleichartige Vermögensgegenstände sind, am Abschluss der Börse eingegangen sind, gilt die Transaktion immer noch als gleichartiger Umtausch.160 Der Gewinn kann steuerpflichtig sein, aber nur im Umfang des Erlöses, der nicht der Fall ist Wie-Art-Eigenschaft. Eine Möglichkeit, vorzeitigen Erhalt von Bargeld oder anderen Erträgen zu vermeiden, besteht darin, einen qualifizierten Vermittler oder einen anderen Austauschvermittler zu verwenden, um diese Erlöse zu halten, bis die Börse vollständig ist. Sie können nicht als Ihr eigener Moderator handeln. Darüber hinaus kann Ihr Agent (einschließlich Ihres Maklers oder Maklers, Investmentbankers oder Maklers, Buchhalters, Rechtsanwalts, Mitarbeiter oder jedermann, der für Sie in diesen Kapazitäten innerhalb der letzten zwei Jahre gearbeitet hat) nicht als Ihr Moderator fungieren. Seien Sie vorsichtig bei Ihrer Auswahl eines qualifizierten Vermittlers, da es jüngste Zwischenfälle von Vermittlern gegeben hat, die Konkurs erklären oder anderweitig nicht in der Lage sind, ihren vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Steuerpflichtigen nachzukommen.160 Diese Situationen haben dazu geführt, dass die Steuerzahler nicht den strengen Zeithorizonten für eine aufgeschobene oder umgekehrte Rechnung trafen So dass die Transaktion aus Abschnitt 1031 Stundung des Gewinns disqualifiziert wird.160 Der Gewinn kann im laufenden Jahr besteuert werden, während Verluste, die der Steuerpflichtige erlitten hätte, unter getrennten Codeabschnitten berücksichtigt werden würden. Wie berechnen Sie die Basis in der neuen Immobilie Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Sie und Ihr Steuerbevollmächtigter ordnungsgemäß nach den Vorschriften des § 1031 anpassen und verfolgen. Gain ist verzögert, aber nicht vergeben, in einer ähnlichen Art Austausch. Sie müssen Ihre Basis in der neuen Immobilie berechnen und behalten, die Sie in der Börse erworben haben.160 Die Basis der in einem Abschnitt 1031 erworbenen Immobilien ist die Grundlage der Immobilie, die mit einigen Anpassungen aufgegeben wurde.160 Diese Übertragung der Basis von den aufgegebenen Der Ersatzgegenstand bewahrt den aufgeschobenen Gewinn für die spätere Erfassung.160 Ein Sicherheitseffekt ist, dass die resultierende abschreibungsfähige Basis im Allgemeinen niedriger ist als das, was sonst verfügbar wäre, wenn die Ersatz-Immobilie in einer steuerpflichtigen Transaktion erworben würde.160 Wenn die Ersatz-Eigenschaft letztlich verkauft wird (Nicht als Teil einer anderen Börse), ist der ursprüngliche aufgeschobene Gewinn plus jeglicher zusätzlicher Gewinn, der seit dem Erwerb der Ersatzware realisiert wird, steuerpflichtig. Wie melden Sie Abschnitt 1031 Like-Kind-Börsen an die IRS Sie müssen einen Tausch an die IRS on160 Form 8824 melden, wie-Kind-Börsen und160 Datei es mit Ihrer Steuererklärung für das Jahr, in dem die Börse aufgetreten.160 Form 8824 fragt : Beschreibungen der ausgetauschten Immobilien Datum, zu dem die Immobilien identifiziert und übertragen wurden Jede Beziehung zwischen den Parteien an der Börse Wert der gleichartigen und sonstigen Vermögensgegenstände Erhaltene Gewinne oder Verluste aus dem Verkauf anderer (nicht gleichartiger) Immobilien aufgegebener Guthaben Oder gezahlte Verbindlichkeiten entlastet oder übernommen Bereinigte Basis von gleichartigen Vermögenswerten aufgegeben realisierten Gewinn Wenn Sie nicht ausdrücklich die Regeln für gleichartigen Börsen folgen, können Sie haftbar gemacht werden für Steuern, Strafen und Zinsen auf Ihre Transaktionen.160 Beware of Die Steuerpflichtigen sollten vorsichtig sein, wenn Personen, die eine nicht ordnungsgemäße Nutzung von gleichartigen Börsen fördern, vorsichtig sein sollten.160 In der Regel handelt es sich nicht um Steuersachverständige.160160 Verkaufsgespräche können die Steuerzahler dazu ermutigen, nichtqualifizierende Ferien oder Zweitwohnungen auszutauschen.160 Viele Promotoren von gleichartigen Börsen beziehen sich auf Sie als 8220tax-free8221 Börsen nicht 8220tax-deferred8221 Börsen. Der Steuerpflichtige kann auch geraten werden, eine Börse in Anspruch zu nehmen, obwohl er in den Besitz von Barauszahlungen aus dem Verkauf gegangen ist.160 Wenden Sie sich an einen Steuerfachmann oder wenden Sie sich an IRS-Veröffentlichungen, die weiter unten aufgeführt sind 544, 160Verkäufe und sonstige Verfügungen von Vermögenswerten Form 8824. Like-Kind-Börsen (PDF) Form 4797. Verkäufe von Business-Property-Seite Zuletzt geändert oder aktualisiert: 18-Aug-2012Distribution In Kind Was ist Distribution In Kind Eine Verteilung in Form von Sachleistungen, auch bezeichnet Als eine Verteilung in specie, ist eine Zahlung in Form von Wertpapieren oder anderen Eigentum statt in bar. Eine Sachausschüttung kann in mehreren verschiedenen Situationen erfolgen, unter anderem durch die Zahlung einer Aktiendividende oder Erbschaft oder die Ausübung von Wertpapieren aus einem steuerbegünstigten Konto. Sie kann sich auch auf die Übertragung eines Vermögenswerts an einen Begünstigten über die Option der Liquidation der Position und der Übertragung der Barmittel beziehen. BREAKING DOWN Vertrieb in kind Investoren können in einem Unternehmen durch den Kauf von Anleihen oder Aktien investieren. Anleihen zahlen Anleger eine Rendite in Form von Zinszahlungen. Aktien zahlen Investoren eine Rendite in Form von Dividenden und Aktienkurs Aufwertung. Eine Dividende oder ein Aktienrückkauf ist eine Geldverteilung an die Anleger. In der Regel Unternehmen, die gut sind, zahlen gesunde und wachsende Dividenden. Diese Unternehmen kaufen auch Aktien zurück. Unternehmen mit sinkenden Erträgen können gezwungen sein, Aktien zurückzukaufen oder Dividenden mit Fremdkapital zu zahlen. Eine weitere Alternative ist die Dividendenausschüttung. Verteilung in Kind Nicht alle Ausschüttungen werden in bar gemacht, manche werden in Naturalien gemacht. Die gängigste Form der Sachausschüttung besteht darin, dass ein Unternehmen eine Dividende ausschüttet und nicht in bar. Eine Verteilung in Form von Sachleistungen kann auch aus steuerlichen Gründen verwendet werden. In bestimmten Situationen, erhalten geschätzt Eigentum direkt kann in einer niedrigeren Steuererklärung gegen den Verkauf der Immobilie führen und den Wert der Immobilie in bar. Einige Fonds liefern Sachausschüttungen an Investoren nach einer bestimmten Schwelle. Wenn ein Anleger Anteile des Fonds über dem Schwellenwert zurücklöst, wird der Restbetrag des Rückzahlungswertes in Form von Sachwerten an Fondsanteile ausgezahlt. Der Grund hierfür ist, große Steuerhits im Falle hoher Erlösungsaktivitäten zu verhindern. Vorteile von Verteilungen in der Art In-kind Distributionen sind nicht nur für das Unternehmen vorteilhaft. Anleger in steuerbegünstigten Konten erhalten gern Sachausgaben, weil sie die Steuern reduzieren. Menschen, die Aktien erben, erhalten sie aus diesem Grund in der Regel in Sachleistungen. Anleger mit individuellen Altersvorsorgeplänen können auch Sacheinlagen beziehen. Dies schließt Anforderungsminimalverteilungen (RMDs) ein. In der Tat können Verteilungen in der Art für eine gesamte RMD verwendet werden. Dies bedeutet, dass die Menschen können die tatsächlichen Aktien und Anleihen aus dem Konto als Verteilung ohne Liquidation zu nehmen. Anleger, die voll investierte Konten halten möchten, finden dies möglicherweise als eine wertvolle Option. Sachausfälle sind auch gut für Aktien, die unterbewertet sind oder erheblich steigen können. Dies ermöglicht es dem Anleger, den Gewinn aus Aktienkurs Aufwertung als ein Kapitalgewinn anstatt gewöhnlichen Einkommen zu erfassen, die in der Regel mit einem höheren Satz besteuert wird. Options Grundlagen: Was sind Optionen Eine Option ist ein Vertrag, der dem Käufer das Recht das Recht gibt, aber nicht Die Verpflichtung, einen zugrunde liegenden Vermögenswert zu einem bestimmten Preis vor oder zu einem bestimmten Zeitpunkt zu kaufen oder zu verkaufen. Eine Option, genau wie eine Aktie oder Anleihe, ist eine Sicherheit. Es ist auch ein verbindlicher Vertrag mit streng definierten Begriffen und Eigenschaften. Immer noch verwirrt Die Idee hinter einer Option ist in vielen alltäglichen Situationen vorhanden. Sprich, zum Beispiel, dass Sie ein Haus entdecken, das Sie lieben, zu kaufen. Leider haben Sie nicht das Geld, um es für weitere drei Monate zu kaufen. Sie sprechen mit dem Eigentümer und verhandeln einen Deal, der Ihnen eine Option, das Haus in drei Monaten zu einem Preis von 200.000 zu kaufen gibt. Der Besitzer stimmt, aber für diese Option, zahlen Sie einen Preis von 3.000. Nun, betrachten zwei theoretische Situationen, die entstehen könnten: 13 Seine entdeckt, dass das Haus ist tatsächlich der wahre Geburtsort von Elvis Infolgedessen wird der Marktwert des Hauses auf 1 Million Raketen. Weil der Besitzer Ihnen die Option verkauft hat, ist er verpflichtet, Ihnen das Haus für 200.000 zu verkaufen. Am Ende, Sie stehen, um einen Gewinn von 797.000 (1 Million - 200.000 - 3.000) zu machen. 13 Während Sie das Haus bereisen, entdecken Sie nicht nur, dass die Wände asphaltiert sind, sondern auch, dass der Geist von Henry VII das Hauptschlafzimmer verfolgt, eine Familie von super-intelligenten Ratten haben eine Festung im Keller gebaut. Obwohl Sie ursprünglich dachten, Sie hätten das Haus Ihrer Träume gefunden, betrachten Sie es jetzt wertlos. Auf der Oberseite, weil Sie eine Option kauften, sind Sie nicht verpflichtet, mit dem Verkauf durchzugehen. Natürlich verlieren Sie noch den 3.000 Preis der Option. Dieses Beispiel zeigt zwei sehr wichtige Punkte. Erstens, wenn Sie eine Option kaufen, haben Sie ein Recht, aber nicht eine Verpflichtung, etwas zu tun. Sie können immer das Ablaufdatum vergehen lassen, an welchem Punkt die Option wertlos wird. Wenn dies geschieht, verlieren Sie 100 Ihrer Investition, die das Geld, das Sie verwendet, um für die Option zu zahlen. Zweitens handelt es sich bei einer Option lediglich um einen Vertrag, der sich mit einem Basiswert befasst. Aus diesem Grund werden Optionen als Derivate bezeichnet, was bedeutet, dass eine Option ihren Wert von etwas anderem ableitet. In unserem Beispiel ist das Haus der zugrunde liegende Vermögenswert. Die meisten der Zeit, die zugrunde liegenden Vermögenswert ist eine Aktie oder ein Index. Anrufe und Puts 13 Die beiden Arten von Optionen sind Anrufe und Puts: 13 Ein Anruf gibt dem Inhaber das Recht, einen Vermögenswert zu einem bestimmten Preis innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu kaufen. Anrufe sind ähnlich wie eine lange Position auf einer Aktie. Käufer von Anrufen hoffen, dass die Aktie erheblich zunehmen wird, bevor die Option abläuft. 13 Ein Put hat dem Inhaber das Recht, einen Vermögenswert zu einem bestimmten Preis innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu verkaufen. Sätze sind sehr ähnlich, eine kurze Position auf einem Vorrat zu haben. Käufer von Puts hoffen, dass der Preis der Aktie fallen wird, bevor die Option abläuft. Teilnehmer am Optionsmarkt 13 Es gibt vier Arten von Teilnehmern an Optionsmärkten, abhängig von der Position, die sie einnehmen: 13 Käufer von Anrufen 13 Verkäufer von Anrufen 13 Käufer von Puts 13 Verkäufer von Puts Menschen, die Optionen kaufen, werden Inhaber und diejenigen, die Optionen verkaufen, nennen Werden auch Schriftsteller genannt, Käufer sollen Long-Positionen haben, und Verkäufer sollen Short-Positionen haben. 13 Hier ist die wichtige Unterscheidung zwischen Käufern und Verkäufern: 13 Call-Inhaber und Put-Inhaber (Käufer) sind nicht verpflichtet, zu kaufen oder zu verkaufen. Sie haben die Wahl, ihre Rechte auszuüben, wenn sie wählen. 13 Rufen Sie Schriftsteller und setzen Schriftsteller (Verkäufer) sind jedoch verpflichtet, zu kaufen oder zu verkaufen. Dies bedeutet, dass ein Verkäufer kann erforderlich sein, um ein Versprechen zu kaufen oder zu verkaufen. Dont worry, wenn dies scheint verwirrend - es ist. Aus diesem Grund werden wir auf Optionen aus der Sicht des Käufers zu suchen. Selling-Optionen ist komplizierter und kann sogar riskanter. An dieser Stelle genügt es zu verstehen, dass es zwei Seiten eines Optionskontrakts gibt. 13 Der Lingo 13 Um Optionen zu handeln, müssen Sie die Terminologie des Optionsmarkts kennen. 13 Der Kurs, zu dem eine zugrunde liegende Aktie gekauft oder verkauft werden kann, wird als Ausübungspreis bezeichnet. Dies ist der Preis, den ein Aktienkurs über (für Anrufe) oder unter (für Puts) gehen muss, bevor eine Position für einen Gewinn ausgeübt werden kann. All dies muss vor dem Ablaufdatum erfolgen. 13 Eine Option, die an einer nationalen Optionsbörse wie der Chicago Board Options Exchange (CBOE) gehandelt wird, ist als aufgeführte Option bekannt. Diese haben feste Ausübungspreise und Verfallsdaten. Jede aufgeführte Option repräsentiert 100 Aktien der Gesellschaft (bekannt als Vertrag). 13 Für Call-Optionen gilt die Option als in-the-money, wenn der Aktienkurs über dem Ausübungspreis liegt. Eine Put-Option ist in-the-money, wenn der Aktienkurs unter dem Ausübungspreis liegt. Der Betrag, um den eine Option in-the-money ist, wird als intrinsischer Wert bezeichnet. 13 Die Gesamtkosten (der Preis) einer Option wird als Prämie bezeichnet. Dieser Preis wird durch Faktoren wie Aktienkurs, Ausübungspreis, verbleibende Zeit bis zum Ablauf (Zeitwert) und Volatilität bestimmt. Aufgrund all dieser Faktoren, die Bestimmung der Prämie einer Option ist kompliziert und über den Rahmen dieses Tutorials.
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